Naast reguliere pacht en geliberaliseerde pacht is teeltpacht een pachtvariant, geregeld in het pachtrecht. Deze pachtvariant heeft tot op heden weinig voet aan de grond gekregen. Volgens het jaarverslag 2022 van de grondkamers werden in de periode van 2018 tot en met 2022 jaarlijks minder dan 80 teeltpachtovereenkomsten geregistreerd. Maar door een recente aanpassing van de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) verwacht ABAB dat dit aantal in 2024 aanzienlijk zal stijgen.
Teeltpacht
Bij de introductie van teeltpacht was het doel flexibel grondgebruik te faciliteren voor teelten met roulatie, ter verbetering van de bodemgesteldheid en preventie van plantenziekten. Het beschermingsniveau voor de pachter bij teeltpacht lijkt sterk op geliberaliseerde pacht, met minder bescherming dan reguliere pacht. De pachter heeft geen recht op pachtprijstoetsing door de grondkamer, geen voorkeursrecht van koop en na afloop geen recht op voortzetting, aldus ABAB.
Verschil teeltpacht en geliberaliseerde pacht
Teeltpacht is specifiek voor los land met één- of tweejarige teelten en vereist dan ook een vruchtwisseling. Denk aan gewassen zoals aardappelen, suikerbieten, schorseneren of lelies. Geliberaliseerde pacht is breder toepasbaar. Dit geldt voor alle gewassen en zonder beperkte duur.
Registratie grondkamer
Een teeltpachtovereenkomst moet binnen twee maanden nadat de overeenkomst is aangegaan, ter registratie aan de grondkamer verstuurd zijn. Met het ‘aangaan’ van de overeenkomst is het moment bedoeld waarop partijen wilsovereenstemming hebben. Die overeenstemming ligt vaak al vóór het moment dat de partijen de afspraken op papier vastleggen, meldt ABAB.
Wat houdt de BOR in?
In de inleiding schreef ABAB dat de BOR recentelijk is aangepast. De BOR is de bedrijfsopvolgingsregeling in de erf- en schenkbelasting. De overdracht van vermogen als gevolg van een schenking of erfenis is belast. Afhankelijk van de familieband tussen schenker/erflater en begunstigde/erfgenaam is het belastingtarief minimaal tien procent en maximaal veertig procent.
Omdat de wetgever het voortbestaan van ondernemingen niet in gevaar wil brengen, is er een aparte regeling in de wet voor ondernemingsvermogen. Deze regeling leidt tot de volgende voorwaardelijke vrijstelling:
- als de liquidatiewaarde van de onderneming hoger is dan de voortzettingswaarde, is dit verschil volledig vrijgesteld;
- als de voorzettingswaarde lager is dan € 1.325.253, is deze geheel vrijgesteld;
- als de voortzettingswaarde hoger is dan € 1.325.253, is het meerdere voor 83 procent vrijgesteld.
Voortzettingswaarde en liquidatiewaarde
De liquidatiewaarde is de waarde in het economische verkeer van alle (individuele) bedrijfsmiddelen. De voortzettingswaarde is de waarde van de onderneming gebaseerd op de te behalen rendementen met de onderneming. In de agrarische sector is de voortzettingswaarde in het algemeen aanzienlijk lager dan de liquidatiewaarde, aldus ABAB.
Voorwaarden BOR
Aan de BOR zijn de volgende voorwaarden verbonden:
- de schenking moet betrekking hebben op ondernemingsvermogen, dat kan zowel een onderneming in de inkomstenbelastingsfeer zijn als een onderneming die door een bv wordt gedreven;
- de onderneming moet tenminste vijf jaar voorafgaand aan de vermogensoverdracht door de schenker (of één jaar voorafgaand aan de vererving) door hem geëxploiteerd zijn;
- de onderneming moet vanaf de verkrijging tenminste vijf jaar door de begunstigde/erfgenaam zijn voortgezet.
Wijzigingen per 1 januari 2024
ABAB meldt dat per 1 januari 2024 de vrijstelling niet langer geldt voor onroerende zaken die ondernemers verhuren/verpachten. Hierin schuilen potentieel nadelige gevolgen voor de agrarische sector wat betreft kortstondig uit gebruik geven of kortdurend verpachten. Daarom heeft de wetgever een uitzondering gemaakt voor tijdelijke verpachting in het kader van vruchtwisseling, vastgelegd in een schriftelijke teeltpachtovereenkomst.
Hoewel de versoepeling enigszins problemen oplost, blijft er onzekerheid bestaan. Teeltpacht is volgens het pachtrecht alleen mogelijk voor ‘noodzakelijke’ vruchtwisseling. Dit impliceert dat niet alle situaties gedekt zijn. De aard van het gebruik door de pachter wordt van groot belang.
Conclusie en advies
De wijzigingen in de BOR-wetgeving hebben effect op de heffing van erf- en schenkbelasting als grond verpacht is of voor vruchtwisseling geruild is. De wetgever heeft geprobeerd een uitzonderingspositie voor vruchtwisseling te creëren, maar die lost maar een beperkt aantal situaties op. ABAB hoopt dat de wetgever tot andere inzichten komt en alsnog aanpassingen doorvoert.
Daar waar gewassen zich ervoor lenen kan het verstandig zijn om in 2024 een teeltpachtovereenkomst te sluiten in plaats van een geliberaliseerde pachtovereenkomst. De pachter krijgt daardoor immers niet meer bescherming. In situaties waar dezelfde grond jaar in jaar uit verpacht wordt, heeft dit echter geen zin.
Het kan zijn dat een teeltpachtovereenkomst vanwege het te telen gewas niet mogelijk is. Dan blijft de pachtvariant ‘geliberaliseerde pacht’ over. In deze situatie raadt ABAB aan om in de overeenkomst op te nemen dat de grond verpacht is vanwege noodzakelijke vruchtwisseling als bedoeld bij teeltpacht. Of dit hout snijdt, is nog onduidelijk en zal afgestemd moeten zijn met grondkamer en Belastingdienst.
Bron: ABAB
